¿Qué puedes hacer si detectas vicios ocultos en tu nueva casa?

Si te has decidido por un piso de segunda mano, una de las cuestiones que observarás con mucha atención será su estado de conservación, o si necesita alguna reforma. En cambio, si eliges comprar una vivienda de nueva construcción, lo más probable es que descuides este punto.

Sin embargo, los vicios ocultos pueden aparecer en cualquier tipo de vivienda. Como comenta Kenari Orbe, de Orbe Abogados, “hasta hace poco parecía que las reclamaciones sobre vicios ocultos estaban relacionados con viviendas de nueva construcción, pero de un tiempo a esta parte se han incrementado de manera significativa las relacionadas con viviendas de segunda mano”. 

A continuación te contamos cómo detectarlos y qué hacer para reclamar al vendedor.

¿Qué son los vicios ocultos?

Son vicios ocultos los defectos que tiene una vivienda y que no se han podido observar a simple vista. Se les denomina técnicamente vicios redhibitorios, implican que la vivienda no esté como el vendedor afirmaba que estaba antes de la compra. 

Como es lógico, se pueden reclamar, aunque el vendedor los desconociera por completo. Pero, para saber qué puedes reclamar exactamente, tienes que descubrir primero lo que legalmente se considera un vicio oculto.

No todos los desperfectos se consideran vicios ocultos. Así, deben darse las siguientes condiciones: 

• Que sea tan grave como para que, de conocerlo, el comprador no hubiera comprado la casa, o no lo hubiese hecho por el mismo precio.
• Que sea oculto, es decir, que no se vea a simple vista.
• Y que existiera ya antes de la venta.

¿Cuáles son los vicios ocultos más frecuentes?

La mayoría de los casos tienen que ver con:

• Una mala cimentación del edificio, reformas inadecuadas u obras en edificios colindantes, que pueden causar grietas, fisuras y problemas mayores.
• Defectos graves por mal aislamiento térmico o acústico.
• Daños relacionados con el agua, como humedades o goteras, por una mala impermeabilización o por el deterioro de tuberías. 
• Una instalación eléctrica defectuosa o con materiales en mal estado.  
• Malos acabados, como suelos, pinturas, parqué o puertas y ventanas.

¿Cómo se detectan los vicios ocultos?

Como su propio nombre indica, al ser ocultos los vicios son difíciles de detectar. Aun así, te recomendamos poner en marcha las siguientes acciones antes de firmar: 

• Contratar a un perito que certifique el estado de la vivienda antes de comprarla.
• Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), que certifica si los elementos comunes del inmueble cumplen los requisitos de la ley. 
• Preguntar a los vecinos por cualquier incidencia o anomalía del edificio.
• Proponer al vendedor la firma de un contrato de salvaguarda por vicios ocultos, como condición para comprar.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

Hay dos posibilidades, según sea la gravedad del vicio oculto:

1. La acción quanti minoris: reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado, equivalente al coste de la reparación del vicio. Se ejerce cuando el vicio no impide la habitabilidad de la casa.
2. La acción redhibitoria: solicitar la cancelación del contrato de compraventa y la devolución de todo lo pagado por la vivienda.
3. Se puede reclamar por daños y perjuicios si ha habido mala fe, siempre y cuando el vicio oculto impida la habitabilidad de la vivienda.

En cualquier caso, es necesario que solicites un informe a un arquitecto, que también se encargará de cuantificar el coste de la reparación, si esta fuera posible. Cuando lo tengas, debes dirigirte por burofax al vendedor, especificando la fecha de la reclamación y la de la compra. 

En caso de que el vendedor no asuma su responsabilidad, antes de ir a los tribunales puedes acudir a la oficina de mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia. Si, aun así, no consigues un acuerdo, sí será el momento de acudir a la vía judicial.

Los plazos para reclamar

La situación cambia si se trata de una vivienda nueva o una usada. Si es nueva, la Ley de Ordenación de Edificación obliga a los constructores a ofrecer una serie de garantías, según el tiempo que haya transcurrido desde la compra:

• El primer año desde la fecha de entrega de la casa: se cubre el arreglo de daños materiales derivados de fallos en la ejecución de la obra.  
• Durante los tres primeros años: se hará cargo del arreglo de los daños causados por el incumplimiento, en mayor o menor nivel, de los requisitos que se consideran básicos para la habitabilidad.   
• Durante los 10 primeros años: se solucionarán aquellos daños que tengan que ver o afecten a elementos estructurales.

En cambio, en el caso de la vivienda usada el plazo para reclamar es de sólo seis meses. Orbe indica que lo primero es “comunicar de manera oficial al vendedor, mediante burofax o similar, los defectos existentes, teniendo en cuenta que este hecho no interrumpe el plazo de reclamación”. 

Finalmente, Orbe nos aconseja “sopesar si es realmente interesante presentar una demanda judicial o no, ya que dependiendo de la gravedad del daño la demanda puede ser más costosa que la propia reparación, junto con el tiempo que supone el proceso judicial”.